5 Aralık 2024 tarihinde kabul edilen 7534 sayılı Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 12 Aralık 2024 tarihinde 32750 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Türkiye’de arazi kullanımı, imar düzenlemeleri, yapı denetimi ve kentsel dönüşüm gibi geniş kapsamlı düzenlemeler getirildi.
İmar Kanunu kapsamında imar hakkı aktarımı, kentsel dönüşüm süreçleri gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren birçok konuda ÖNEMLİ değişiklikler yapılmıştır.
3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 5 inci maddesine “İmar Hakkı Aktarımı’’ tanım eklenmiştir.
İmar hakkı aktarımı, yalnızca 1/1000 ölçekli uygulama imar planları bulunan alanlarda geçerlidir. Kamu hizmetine ayrılan arazilerde yapılaşmaya izin verilmeyen taşınmaz maliklerinin inşaat haklarının başka bir parsele taşınmasını sağlayan sistemdir. Kamu idaresi veya belediye, vatandaşa ait arsanın; okul, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanlarında kaldığı durumda, kamulaştırma yapmak yerine o arsanın emsale esas inşaat hakkını kendisine ait başka parsele taşınabilecek Önceden kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma yolu ile vatandaşa ait taşınmaza el konuluyordu. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları yıllar boyu sürebiliyor. İşte bu yasa ile kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesini, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılık durumunun kaldırılmasını, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturması amaçlanmıştır.
Vatandaşın elinden alınmak istenen arsa ile verilmek istenen arsanın değerini belirlemek için SPK lisanslı iki adet değerleme kuruluşu tarafından rapor alınacak. Bu değerleme kuruluşlarının raporladığı değerlerin ortalamaları dikkate alacak. Alınan taşınmazla verilen taşınmaz arasındaki fark bu noktada belirlenecek. Sonrasında eğer bir değer farkı da ortaya çıkarsa, bu mahsuplaşma yapılacak, yani size verilen yer ve emsal hakkıyla beraber daha değerli bir yer verildiyse sizden bu bedel talep edilecek. Daha düşük bir bedelse de kamu size bu bedelin farkını ödeyerek mevcut taşınmazı kendi üzerine almış olacak.
2 milyon TL olan 200 metrekare bir arsanın değeri, başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. Ya da tam tersi 3 milyon liralık bir arsa değeri, imar hakkı transferiyle 2 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa mahsuplaşma devreye girebilecek. Kamu, vatandaş kabul ederse arasının üzerine kalan kısım için de para ödeyip denkleştirecek. Burada metrekareden ziyade ekonomik değer belirleyici olacak. Bu düzenleme ile kamulaştırma maliyetlerinden tasarruf yapılması amaçlanmaktadır. Bu düzenlemenin anayasal ilkelere uygun kullanılırsa; taşınmazı elinden alınan kişinin mülkiyet hakkının kaybının önlemesini ve mülkiyet hakkını korumasını beklemekteyiz.
