Bilindiği üzere T.C. Ticaret Bakanlığı 26.12.2024 tarihinde bir basın açıklaması yayımladı. “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) İle Taşınmaz ve Taşıt İlanlarında Güvenlik Düzenlemelerine İlişkin Basın Açıklaması” başlığı ile yayımlanan bu basın açıklamasından anlaşıldığı üzere tüm sosyal medya platformları üzerinden taşınmaz ve taşıt ilanlarının paylaşılması yasaklandı. Her ne kadar bazı sektör oluşumları konuyu yetkililere taşımış olsa da sosyal medya platformlarında ilan paylaşım yasağı henüz çözüme kavuşmadı ve sektörün kanayan yarası olmaya devam ediyor.

Bildirinin yayınlanmasından hemen sonra 28.12.2024 tarihinde ATEM Emlak Gazetesinde geçen habere göre TEDB Genel Başkanı Hakan Akçam; “Sosyal medya aracılığıyla yayınlanan ilanlardan binlerce emlak danışmanı geçimini sağlıyor. Onlarca firma, yatırımcılarına güvenli hizmet sunarken bir sabah hesaplarının kapandığını görüyor. Ortada uyarı ve mahkeme kararı olmadan bunlar yapılıyor. Bunun olmasından ziyade ilan yayınlayan firmalara ya da emlak danışmanlarına konuyla ilgili bilgi verilmesi ümit ederdik” diyerek tepkisini ortaya koydu. Bazı yerel ve bölgesel emlak sektörü temsilcilerinin de aynı doğrultuda açıklama yaptıklarını ve bazı girişimlerde bulunduklarını gördük.

Dışarıdan bakıldığında basit bir konu gibi görünse de sektör açısından oldukça hassas bir konudur. Alelacele uygulamaya konulan bu kısıtlama insanlarda “sosyal medyada yanlış bir şey yapıldığı” izlenimine yol açarken emlak danışmanlarının mesleki itibar kaybına neden oluyor ve böylelikle yatırımcı güveni de zedelenmiş oluyor. Çok net ifade etmek gerekir ki; sosyal medya portallarının EİDS sistemine uyum sağlayıp sağlamaması emlak danışmanları olarak bizlerin müdahale edebileceği bir konu değil. Sosyal medya şirketine kesilen cezalar neticesinde meslektaşlarımızın hesaplarının ilgili platformlar tarafından kısıtlanması veya kapatılması hiç adil değil. Bu haksız uygulama yerine sistemlerine EİDS entegrasyonu yapmaları gerekirdi.

Üzülerek ifade etmek gerekir ki; bu uygulamadan en çok zarar görenler, ilgili tüm yasal mevzuata uygun çalışan emlak danışmanları olmuştur. “Ayakçı” olarak tabir ettiğimiz ve aslında suç işleyen kaçak emlakçılar sosyal medyalarında paylaşıma devam edecekler. Çünkü iptal edilebilecek bir yetki belgeleri yok, cezai işleme konu olacak vergi kayıtları yok. Yaptırıma dair çekinecekleri hiçbir şey yok... Ama ilgili tüm mevzuata uygun çalışan emlak danışmanlarına yaptırım var. Böylesi bir yaptırım kaçak emlakçılığın önünü açmakla kalmıyor aynı zamanda emlak danışmanlarını ilan portallarının tekeline de itiyor. Potansiyel müşterilere erişmemizin önünü kapatan, ticaretimizi baltalayan ve aynı zamanda sektörde güç kaybına neden olan bu uygulamayı kabul etmek mümkün değil...

Şahsi görüşüm olarak; EİDS ilan doğrulaması yapılmış ve entegrasyona sahip ilan sitelerinin bağlantılarını sosyal medyada paylaşmakta bir sakınca olmadığını düşünüyorum. Neticede ilanı sosyal medya ilan portalında ilk kez ve doğrudan yetkilendirmesiz bir şekilde paylaşmıyoruz. EİDS doğrulaması yapılmış ilanın bağlantısını paylaşıyoruz. Paylaşıma ayrıca ilanın EİDS yetkilendirmeli olduğuna dair bir not da düşülebilir. Bu şekilde yapılan paylaşımlara da yaptırım uygulanırsa diyecek bir şey bulamıyorum...

Bahsi geçen basın açıklaması ve yaptırımın üzerinden yaklaşık üç ay gibi bir zaman geçti. Bazı emlak sektörü topluluklarının konunun çözümü için bakanlık yetkilileriyle iletişime geçmelerine rağmen bugüne kadar somut bir netice elde edilemedi. Umarım ki en kısa sürede bu adil olmayan bu yasak ve belirsizlik ortamı son bulur.

Sektör paydaşları olarak bir eksikliğimizi daha derinden hissetmiş olduk… Sektörde söz sahibi olabilecek gücü elinde bulunduran bir oluşuma muhakkak ihtiyaç var... Tüm Emlak Danışmanları Birliği’nin bu konuda önemli bir boşluğu dolduracağını düşünüyorum. Bizlere de destek olmak, birlik olmak düşüyor…

BASRİ ÇINAR

ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ

ÇAY / AFYONKARAHİSAR

0551 640 14 24

Emlak ofisi açmak için öncelikle kapsamlı bir iş planı hazırlamanız gerekir. Bu plan, hedef pazarınızı, rekabet analizini, finansal kaynaklarınızı ve iş stratejilerinizi içermelidir. Ayrıca, yasal ve mesleki gereklilikleri yerine getirmeniz gerekmektedir:

1. Şirket ve Vergi İşlemleri:
   • Vergi numarası alıp, ilgili vergi dairesinde kayıt işlemlerinizi tamamlayın. NACE kodunun GAYRİMENKUL ACENTELERİNİN FAALİYETLERİ (Gayrimenkulün Ücret Veya Sözleşme Temeline Dayalı Olarak Satın Alınması, Satılması Ve Kiralanmasında Aracılık, Vb.) olmasına dikkat edin.
   • Şirketinizi (limited şirket, anonim şirket veya şahıs işletmesi) ticaret siciline kaydettirin.
   • Ticaret odası ve bağlı meslek odalarına kayıt yaptırın.
2. Mesleki Yeterlilik ve Ruhsat:
   • Taşınmaz ticareti yapabilmek için sorumlu emlak danışmanı (MYK Seviye 5) belgesine sahip olmanız zorunludur. Bu belgenin alınması için ilgili eğitimleri alıp, sınavları başarıyla geçmeniz gerekmektedir.
   • 120 saatlik emlak danışmanlığı eğitimi halk eğitimden veya üniversitelerin sürekli eğitim merkezlerinden almanız zorunludur.
   • Emlak danışmanı (Seviye 4) belgesine sahip personel de ofiste çalıştırılabilir.
   • Lise mezunu iseniz 1 yıl üniversite mezunu iseniz 6 ay bir emlak firmasında sigortalı olarak staj yapmanız zorunludur. Stajı SGK dökümleri ile kanıtlamanız gerekmektedir. SGK dökümlerinizde Emlak Ve Emlak Yönetimi Meslek Elemanı/Emlak Danışmanı olarak görünmesi gerekmektedir.
   •  “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği”ne uygun olarak, gerekli ruhsat ve izinleri temin edin. (Ticaret İl Müdürlüklerinden Yetki Belgesi alınmalı)
3. Ofis ve Altyapı Kurulumu:

• İş planınıza uygun lokasyon seçimi yapın ve ofis alanınızı kurun.
• İhtiyaç duyacağınız teknolojik altyapı, ofis donanımı ve personel alım süreçlerini planlayın.
• Reklam ve tanıtım işlemlerini planlayın.

Yasal çerçeve içinde tüm adımları tamamladıktan sonra faaliyet gösteren, mesleki yeterlilik belgesine sahip, yetki belgeli bir emlak ofisine sahip olacaksınız.

Sektörümüzün içinde debelendiği bu günlerde aklımıza geldi: Biz kimiz? Ne iş yaparız, neden yaparız, ya da yaparken nasıl yaparız?

Bu sorulara cevap vermezken, belirsizliklerimize belirsizlikler ekleniyor. "Yok kabul edilen" bir sektöre "varmış gibi" dayatma ve yaptırımlar ne kadar yer tutar?

Sektörümüz "bal kaymak" olarak anılıyor, ancak çarkını zor çeviren meslektaşlarımızın varlığı unutuluyor. Gerçi bu sistem, sanki küçük esnafı yok etme derdinde galiba.

Sektörel Saygınlık

Sektörel saygınlık bekliyor muyuz? Hiç kuşkusu yok, hepimiz bekliyoruz ve istiyoruz. Ama ve lakin, kanun ve nizam olmadı mı, saygınlık da beklememek gerekir.

Kanun ve nizam olmayan sektörümüzde maalesef herkes şef, herkes müdür. Bilmediğimiz her şeyi bilir, hep yol gösterir; ancak dayanak yoktur.

Bazen şaşırmıyor değilim. Bir ülkenin lokomotifi olan sektörünün nasıl kanun ve nizamı olmaz? Zor mu bu iş? Aslında zor değil. En ücra ilçemizde bir emlakçı ile konuşulsa, bir gün içinde kanun, nizam, yasa çıkarılır. Evet, bu iş biter.

Kanun ve nizam olmamasının bana faydası var mı? Varsa da ne önemi var? Ben herkesin haklarının korunacağı, devletimizin ekonomisine katkı sağlayacak bir modelden yanayım.

Sorunların Cevabı: Biz Kimiz?

Biz milyon insanız.

Biz ülkenin ekonomisinin temel taşıyız.

Biz, evi olmayanı ev sahibi; barkı olmayanı bark sahibi yapan; şerefi ve haysiyeti ile hak hukuk bilen, sektörün bireyleriyle büyük bir aileyiz.

Ne İstiyoruz?

Ülkede sektörün tek bir siteye mahkum olmasını istemiyoruz.

Resmi olmayan emlakçının "at koşuşturmasını" istemiyoruz.

Sektörümüzde keyfiyetçilik istemiyoruz.

Sektörün GERÇEK temsilcileriyle oturulup kararlar alınmasını ve kanun, nizam, yasa istiyoruz!

Günümüzün ekonomik koşullarında kiraladığınız işyerini devir etmeniz gerekebilir.İşyeri kiralarında kiracı olan tacir veya tüzel kişi işyerini kiralayanın yazılı onayı ile kiraladığı yeri devir edebilir. İşyeri kiralarında devir için haklı bir neden olmadıkça rıza verilmesi zorunludur. Mal sahibinin bu onayı, haklı bir sebebi varsa vermekten kaçınabilir. Bu durumda kiracı açacağı dava ile devre izin verilmesini mahkemeden talep edebilir. Bu davanın kira sözleşmesi sona erene kadar her zaman açılması mümkündür. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra devir edilecek yer de kalmadığından böyle bir davanın açılması yersiz olacaktır.

Kiralanan yerin devrine izin verilmesi davası hangi mahkemede ve nerede açılır? Bu dava kira sözleşmesinin ifa yerindeki veya kiraya verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.  Mahkeme yapacağı yargılama sonucunda kiraya verenin onay vermeme sebeplerinin haklı olup olmadığını değerlendirecektir. Mahkemenin vereceği karar onay yerine geçecek ve kira sözleşmesi devir edilebilecektir.

Kira sözleşmesinin devir edilmesiyle birlikte yeni kiracı, önceki kiracının yerini alacak ve sözleşme de aynı koşullarda devam edecektir. Devreden kiracı sözleşmenin devredildiği tarihten itibaren kiralanan yeri kullanma hakkını kaybedecektir. İşyerini devir eden kiracı kira sözleşmesinin bitimi tarihine kadar ve en fazla İKİ YIL süreyle devir alanla birlikte kiralayana karşı müteselsil sorumluluğu devam edecektir.

5 Aralık 2024 tarihinde kabul edilen 7534 sayılı Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 12 Aralık 2024 tarihinde 32750 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Türkiye’de arazi kullanımı, imar düzenlemeleri, yapı denetimi ve kentsel dönüşüm gibi geniş kapsamlı düzenlemeler getirildi. 

İmar Hakkı Aktaramı

İmar Kanunu kapsamında imar hakkı aktarımı, kentsel dönüşüm süreçleri gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren birçok konuda ÖNEMLİ değişiklikler yapılmıştır. 
3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 5 inci maddesine “İmar Hakkı Aktarımı’’ tanım eklenmiştir.

İmar Hakkı nedir ?

İmar hakkı aktarımı, yalnızca 1/1000 ölçekli uygulama imar planları bulunan alanlarda geçerlidir. Kamu hizmetine ayrılan arazilerde yapılaşmaya izin verilmeyen taşınmaz maliklerinin inşaat haklarının başka bir parsele taşınmasını sağlayan sistemdir. Kamu idaresi veya belediye, vatandaşa ait arsanın; okul, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanlarında kaldığı durumda, kamulaştırma yapmak yerine o arsanın emsale esas inşaat hakkını kendisine ait başka parsele taşınabilecek Önceden kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma yolu ile vatandaşa ait taşınmaza el konuluyordu. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları yıllar boyu sürebiliyor. İşte bu yasa ile kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesini, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılık durumunun kaldırılmasını, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturması amaçlanmıştır. 

İmar Hakkı  nasıl Uygulannacak ?

Vatandaşın elinden alınmak istenen arsa ile verilmek istenen arsanın değerini belirlemek için SPK lisanslı iki adet değerleme kuruluşu tarafından rapor alınacak. Bu değerleme kuruluşlarının raporladığı değerlerin ortalamaları dikkate alacak. Alınan taşınmazla verilen taşınmaz arasındaki fark bu noktada belirlenecek. Sonrasında eğer bir değer farkı da ortaya çıkarsa, bu mahsuplaşma yapılacak, yani size verilen yer ve emsal hakkıyla beraber daha değerli bir yer verildiyse sizden bu bedel talep edilecek. Daha düşük bir bedelse de kamu size bu bedelin farkını ödeyerek mevcut taşınmazı kendi üzerine almış olacak.

Örneğin;

2 milyon TL olan 200 metrekare bir arsanın değeri, başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. Ya da tam tersi 3 milyon liralık bir arsa değeri, imar hakkı transferiyle 2 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa mahsuplaşma devreye girebilecek. Kamu, vatandaş kabul ederse arasının üzerine kalan kısım için de para ödeyip denkleştirecek. Burada metrekareden ziyade ekonomik değer belirleyici olacak. Bu düzenleme ile kamulaştırma maliyetlerinden tasarruf yapılması amaçlanmaktadır. Bu düzenlemenin anayasal ilkelere uygun kullanılırsa; taşınmazı elinden alınan kişinin mülkiyet hakkının kaybının önlemesini ve mülkiyet hakkını korumasını beklemekteyiz. 

Ancak;

• Parselasyon işlemleri şeffaf şekilde yürütülmeli.
• Kamulaştırmasız el atma durumları tazminat hakkını doğurur.
• İmar düzenlemesi, tapu siciline işlenmelidir.

Normal ekonomik koşullar altında bir mülkün beklenen sürede satılamamasının nedenleri arasında ilk sırada “fiyatı” yer almaktadır. Bir mülk için pazarlama stratejisi oluşturmadan önce fiyatının doğru belirlenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla başarının anahtarı doğru fiyatlamadan geçmektedir.

Emlak danışmanları olarak bizler; mülkünü mümkün olan en yüksek fiyata satma konusunda oldukça ısrarlı olan satıcılara karşılık, beğendikleri mülkü mümkün olan en uygun fiyattan alma gayreti içerisinde olan alıcıların karşılaştığı bir piyasanın tam ortasındayız. Karşılıklı dengeyi gözetmek emlak danışmanının sorumluluğunda olan bir konudur. Bu sorumluluk fiyatın doğru belirlenmesini de içermektedir. Satılık veya kiralık gayrimenkullerin pazarlamasında başarıya giden ilk adımda doğru fiyatlamanın olduğunu bilmeyen emlak danışmanı yoktur. Portföyüne taşınmaz kazanımı yaparken; emlak danışmanı ile mülk sahibi arasında ayrılığa düşülebilen konuların başında taşınmazın pazarlama fiyatının ne olacağı gelmektedir. Bazı satıcılar piyasa gerçeğinden kopmadan, emlak danışmanının analizleri neticesinde önerdiği fiyatı kabul ederken bazıları ise kafasında biçtiği değeri dayatabilmektedir.

Biz emlak danışmanlarının; piyasa analizini doğru yapmak ve bu doğrultuda piyasa gerçekliğinden kopmadan belirleyeceği fiyat konusunda müşterilerini aydınlatmak gibi bir sorumluluğu vardır. Bunu yaparken de satıma veya kiralamaya konu olan taşınmazın fiyatının belirlenmesinde tabiri caizse mülk sahibi eğitilmelidir. Çünkü mülk sahipleri çoğunlukla taşınmazlarının değeri ile piyasa fiyatını karıştırmaktadır. Bir mülk, sahibi için çok değerli olabilir. Bu değer manevi anlam taşıyabileceği gibi alırken “birçok altınımı bozdurdum bugünkü değeri de bu” gibi ifadelerle maddi anlam taşıyabilir. Ancak bir mülk satışa veya kiralamaya konu olduğunda belirlenecek olan piyasa fiyatı ile bahsi geçen değer kavramları ayrışmaktadır.

Emlak danışmanları olarak bizler bu ayrımı ne kadar iyi yaparsak o kadar başarıya yakınız demektir. Ancak her ne sebeple olursa olsun doğru fiyatlama yapmadığımız takdirde başarısızlığa uğrama olasılığımız o kadar fazla olacaktır. Doğru değerleme için birçok yönteme başvurduğumuz doğrudur. Kısaca bunlara değinecek olursak, bunlardan ilki sonuçlandırdığımız benzer işlemlerdir. Benzer özelliklere sahip olan mülklerin alım-satım ve kiralama fiyatları oldukça belirleyici olmaktadır. İkincisi karşılaştırmalı analizdir. Bu yönteme göre halihazırda alım-satım veya kiralamaya konu benzer ve aynı nitelikleri taşıyan taşınmazların piyasa fiyat analizleridir. Bu karşılaştırmayı yaparken ilan portallarında yazan fiyatlar doğrudan belirleyici olmasa da ortalama bir fikir vermektedir. Üçüncüsü de değerleme uzmanlarına ve araçlarına başvurmaktır. Bölge tecrübesi olan değerleme uzmanlarından destek alınabileceği gibi yapay zekâ teknolojisiyle hızla gelişmekte olan online değerleme araçlarından da faydalanılmaktadır. Hangi yönteme başvurursak başvuralım piyasa gerçekliklerinden kopmadan değerleme yapmamız gerekmektedir.

Son günlerde Ticaret Bakanlığı tarafından emlak ofislerine, ilanlardaki aşırı fiyat artışından dolayı ceza kesildiği haberini sıklıkla duymaktayız. Emlak ofislerine kesilen bu yüklü miktardaki cezaların temel kaynağı; kredi faiz oranlarının düşmesine ve daha da düşeceği öngörüsüne bağlı olarak emlak ilanlarında fahiş artıştır. Bahsedilen fahiş fiyat artışı çoğunlukla mülk sahibinden kaynaklandığı gibi nadir de olsa emlak danışmanlarından da kaynaklanabilmektedir. Ancak emlak danışmanı, fahiş fiyat artışıyla birlikte mevcut konjonktürde gayrimenkulün satış süresinin uzayacağını öngörebilmelidir. Mülk sahibinden kaynaklanan aşırı fiyat artışı varsa ve satışa aracılık için yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen tutarın çok üstünde bir fiyattan pazarlamaya devam edilmesi isteniyorsa mutlaka mülk sahibinin bu artışı yaptığına dair yazılı mutabakatı alınmalıdır. Aksi takdirde bu konudaki herhangi bir yaptırımda canı yanan aracı yani emlak danışmanı olmaktadır. Gayrimenkul fiyatları arz talep dengesinde belli bir dalgalanma yaşasa da piyasa gerçeklerinden kopmadan fiyatın belirlenmesi için mülk sahibini makul gerekçelerle aydınlatmak ve yönlendirmek emlak danışmanlarının görevidir. 

Emlak danışmanları olarak bizler yalnızca komisyonculuk yapmamakta müşterilere danışmanlık hizmeti de vermekteyiz. Buradan hareketle gayrimenkulün fiyatlaması konusunda satıcı müşteriye gerçekçi ve güncel veriler sunulmalıdır. Yapılan sunumla birlikte konunun uzmanının siz olduğu izlenimi verilmelidir. Satıcı müşteri memnun değil diye onların gerçekçi olmayan fiyat önerilerini/dayatmalarını doğrudan kabul edemeyeceğimizi satıcı müşterimize bildirmeliyiz. Öyle ki; mülkü portföyüne katmak için piyasada genel geçer fiyatın oldukça üzerinde bir değerleme yapan emlak danışmanı bir taraftan satıcı müşteriyi beklentiye sokarken diğer yandan da ilgili portföye belki de aylarca emek ve zaman harcayacak ve neticede başarıya ulaşması son derece güç olacaktır.

Satılmak veya kiralanmak istenen taşınmazın fiyatı alıcı adaylarına bir mesaj niteliğindedir. Profesyonel bir emlak danışmanının uzmanlığına başvurmadan belirlenecek olan düşük fiyat büyük olasılıkla mülkle ilgili çok sorular sorulmasına ve mülkte bir sorun olduğu endişesine yol açabilecektir. Ayrıca düşük belirlenen bir fiyattan satılması neticesinde satıcının zarar etmesine yol açabilecektir. Diğer taraftan mülkün fiyatının oldukça yüksek belirlenmesi halinde alıcı adaylarının mülkünüzü pas geçmesine yol açacaktır. Mülkün uzun süre yüksek fiyattan ilanda kalması ve bir süre sonra hızlı fiyat düşüşlerinin olması halinde alıcı adayları yine endişeye kapılarak mülkünüze temkinli yaklaşacaklardır. 
 

Doğru fiyatlamada amaç ne çok yüksek ne de çok düşük, piyasa fiyatından tam isabet bir değerleme yapmaktır. Piyasa gerçekliğinden kopmadan yapılan fiyatlama, alıcı adaylarının daha çok ilgisini çekecek ve işlemin kapatılmasında başarı şansını artıracaktır. Yalnızca satıcı yönüyle fiyatlama açısından değil aynı zamanda alıcıların da tercihlerine uygun mülkün bulunması ve mülk hakkında tam ve şeffaf bilgiye sahip olunması için alanında uzman ve bölgeye hâkim emlak danışmanıyla çalışmak tarafların yararına olacaktır.

BASRİ ÇINAR
ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ
ÇAY / AFYONKARAHİSAR
0551 640 14 24

ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI NEDİR?

Paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşın payını paydaş olmayan üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaş veya paydaşlar şufa hakkını (önalım hakkı ) kullanmak üzere dava açma hakkına sahiptir. Davacı şufa hakkını elinde bulunduran kişi, bu dava aracılığıyla taşınmazı alan üçüncü şahsın tapuda ödediği bedeli hakimin belirlediği hesap numarasına yatırarak önalım hakkını kullanabilir. Şufa davası inşai (yenilik doğurucu) davadır. Zira davacı şufa hakkı sahibi dava açarak hakkını kullandığında yargılama sonucunda verilen mahkeme kararının kesinleşmesiyle mülkiyet davacıya geçeceğinden yeni bir durum ortaya çıkmaktadır. Diğer taraftan şufa hakkı şahsa bağlı değil paya dayalı bir haktır yani paydaş payını devir ettiğinde şufa hakkını kaybederken o payı devralan kişi bu hakkı elde edecektir. Bu dava ile kanun koyucu; mevcut paydaşlar arasında mülkiyetin devam etmesini, üçüncü kişinin pay sahibi olmasını zorlaştırmayı ve böylece paydaşlar arasında düzen ve istikrarı korumayı hedeflemiştir.  

Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılır?

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirlenmiş süre hak düşürücü niteliktedir. Hak düşürücü süre içinde şufa hakkı kullanılmazsa, bu hak sona erer ve bir daha kullanılamaz. Taşınmazın satışı şufa hakkı sahibine noter vasıtasıyla bildirilmiş ise; bildirim tarihinden itibaren 3 AY içinde alıcıya karşı dava açarak bu hak kullanılabilir. Taşınmazın satışı şufa hakkı sahibine bildirilmemişse; taşınmazın tapuda devir tarihinden itibaren 2 YIL içinde alıcıya karşı dava açarak bu hak kullanılabilir. Unutulmamalıdır ki şufa hakkı malı satın alana üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılabilir. 

Şufa Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir En çok merak edilen konulardan biri satış bedelinin nasıl belirleneceği hususudur. Üçüncü kişinin taşınmazı tapuda aldığı bedeli şufa hakkı sahibi ödeyerek mülkiyet hakkını elde edecektir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şufa davasında davalı, taşınmazı tapuda gösterilen satış bedelinden daha yüksek bir bedelle satın aldığını iddia etse de; bu iddia mahkeme tarafından tapuda kayıtlara geçen değere itibar edildiğinden, muvazaa nedeniyle kabul edilmeyecektir. Şufa davasında hakim tarafından belirlenen süre ve yerde, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu masrafından müteşekkil şufa bedelini davacı nakden yatırmakla yükümlüdür. Şufa hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla taşınmazın değerinin çok üzerinde bir bedelle alıcıya tapuda devri yapılabilir. Bu durumda şufa hakkı sahibi davacı bedelde muvazaa iddiasını yazılı delilin yanında tanık, yemin, telefon mesaj metinleri, görüntü kaydı gibi her türlü hukuka uygun delil ile ispatlayabilir.

Şufa Hakkı Hangi Mülkiyet İçin Kullanılabilir?

Taşınmazda paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) var ise şufa hakkı kullanılabilir ancak taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti var ise şufa hakkı kullanılamayacaktır. Şufa hakkının kullanılacağı taşınmazın arsa, tarla ya da ev olup olmadığı önemli değildir. Önemli olan taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyet olmasıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için payın tamamının satılması da şart değildir, payın bir kısmı satılmış olsa bile şufa hakkı kullanılabilir. Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Nedir? Taşınmazın satılarak devri dışında bağış, trampa, satış vaadi işlemlerine konu edildiği zaman şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmaz ölüme bağlı tasarrufa konu edildiği zaman da şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı sahibi bu haktan feragat ettiği takdirde bu hakkı kaybetmiş olacağından kullanamayacaktır. Paydaşlar kendi aralarında taşınmazı fiili taksim yaparak paylarını belirleyip, kullanabilirler. Fiili taksim var iken; paydaşın payını üçüncü kişiye satarak devrettiğinde diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamaz. Aksi durumun kabulü dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. 

Şufa Hakkı Türleri Nedir?

Şufa davası kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Kanundan Doğan Şufa Hakkı Müşterek mülkiyetli olan taşınmazda paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda paydaşın veya paydaşların bu payı önalma hakkı Türk Medeni Kanun’un 732. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanundan doğan önalım hakkı yalnızca taşınmazlarda söz konusu iken sözleşmeden doğan önalım hakkı hem taşınmaz hem de taşınırlarda uygulanabilmektedir

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Taşınır veya taşınmaz mal üzerinde payı olan malikin payını üçüncü bir kişiye satması halinde aynı koşullarda sözleşme ile şufa (önalım ) hakkı verdiği kişinin malı öncelikle satın alma hakkının olduğu durumdur. Sözleşmeden doğan şufa hakkı bir sözleşmeye dayanır ve bu sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Bu sözleşmenin geçerli olması için yazılı yapılmış olmalıdır. Şufa hakkı sözleşme ile en fazla 10 yıllık süre için verilebilmektedir. Bu hak tapuya şerh edildiği takdirde sözleşmenin tarafları haricinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Sözleşme ile kazandığınız şufa hakkını tapuya şerh vermenizi öneririz. Taşınmaz sahibi taşınmazı devir ettiğinde şufa hakkı sahibinin taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı şufa hakkını bu şerh sayesinde ileri sürebilmektedir.