“YARGITAY’DAN EMSAL KİRA KARARI! YENİ SÖZLEŞME İMZALAMAK 5 YILI HER ZAMAN SIFIRLAMIYOR!”

YARGITAY’DAN KİRA TESPİT DAVALARINDA DİKKAT ÇEKEN KARAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının 5 yıllık süreyi her durumda sıfırdan başlatmayacağına işaret eden önemli bir karar verdi. Karar, 03.03.2026 tarihli, 2025/3450 E., 2026/1141 K. sayılı karar. 

NE OLDU?

İstanbul'daki bir iş yerinde kiracılık ilişkisi 2005'ten beri devam ediyordu. Taraflar 2018'de sözleşmeyi yeniledi. Kiraya veren, 2021'de ödenen yaklaşık 22 bin TL kiranın emsal kiraların çok altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin 39 bin TL olarak tespitini istedi. İlk derece mahkemesi ise 2018'deki sözleşmeden itibaren henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle emsal ve hakkaniyet esaslı belirleme yapmadı.

⚖️ YARGITAY NE DEDİ?

Yargıtay bu yaklaşımı yeterli bulmadı. 2018'de belirlenen yeni kira bedelinin o tarihteki gerçek rayiç ve emsal kiraları yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi tarafından araştırılması gerektiğine karar verdi.

Eğer yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin rayice uygun olmadığı belirlenirse, yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınarak, şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilebilecek. 

❗ ÖNEMLİ: “5 YIL KURALI KALKTI” DEMEK DOĞRU DEĞİL

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki 5 yıllık düzenleme devam ediyor. Kararın önemi, uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde sırf daha sonra yenileme sözleşmesi imzalandı diye 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başlatılmış kabul edilmemesinde.