Orhan KAŞIKÇI ; “Konut Yatırımında Doğru Tercih İçin Altın Kurallar”

1. İmar Durumu ve Yapı Özellikleri

• İmar planı uygunluğu: Arsanın imar durum belgesini belediyeden sorgulayın. Konut, ticari alan, yeşil alan gibi imar fonksiyonlarına uygun mu?

• Yapı ruhsatı ve iskan: Binanın yapı ruhsatı ve oturma izni (iskan) mutlaka olmalı. İskanı olmayan binalarda abonelikler, kredi kullanımı ve satış süreçleri problemli olabilir.

• Kat irtifakı – kat mülkiyeti:

  • Kat irtifakı: İnşaat devam ederken alınan tapudur.

  • Kat mülkiyeti: İskan alınmış, tamamlanmış bağımsız bölümler için verilen asıl tapudur. En güvenlisi kat mülkiyetli tapudur.

2. Tapu Kontrolleri

• Hisseli mi tek kişiye mi ait? Tapuda başka hissedar var mı kontrol edin.

• İpotek, haciz, şerh var mı? Tapu kayıtlarında borç, haciz, davalık durumlar olup olmadığını kontrol ettirin.

• Duble tapu oyunlarına dikkat: Aynı gayrimenkulü farklı kişilere satmaya çalışan dolandırıcılara karşı tapu dairesinde işlem yapmadan kapora vermeyin.

3. Konum Seçimi

• Ulaşım aksları: Metro, metrobüs, anayol bağlantılarına yakınlık günlük yaşam konforunu artırır ve gayrimenkul değerini yükseltir.

• Zaman – trafik dengesi: Büyük şehirlerde “duran trafikten” kaçınmak için işe/okula gidiş süresini gerçek saatlerde test ederek belirleyin.

• Çevresel faktörler:

  • Hastane, okul, eczane, market, park vb. ihtiyaçlara yakınlık.

  • Gürültü (otoban, havaalanı, barlar sokağı vb.) ve koku (sanayi, dere, çöp tesisi vb.) risklerinden uzaklık.

 4. Bahçeli mi, Site İçi mi?

• Bahçeli müstakil evler: Daha fazla mahremiyet ve yaşam alanı sağlar; ancak bakım, güvenlik ve aidat işleri tamamen size aittir.

• Site içi daireler: Ortak sosyal alanlar, güvenlik, otopark vb. avantajlar sunar ama aidat giderleri yüksektir.

• Tercih yaşam tarzınıza göre belirlenmeli.

5. Binanın Teknik Durumu

• Deprem yönetmeliği: 1999 sonrası yapılmış ve yeni deprem yönetmeliklerine göre projelendirilmiş olması önemli.

• Zemin etüdü: Özellikle İstanbul, İzmir, Bursa, Hatay gibi riskli bölgelerde zemin raporunu ve bina statiğini sorgulayın.

• Yaş ve bakım durumu: Eski binalarda tadilat masrafları, ısı / su yalıtımı sorunları olabilir.

6. Finansal ve Yatırım Açısından

• Kira çarpanı hesabı: Kira getirisi × 240 ay (20 yıl) altında ise yatırım olarak mantıklı olabilir.

• Bölgenin değerlenme potansiyeli: Yeni ulaşım projeleri (metro hattı, köprü yolu vb.) veya üniversite/hastane yatırımları bölgenin geleceğini parlak hale getirebilir.

• Aidat – ek giderler: Site aidatlarını, tapu harcı, emlak vergisi gibi masrafları önceden netleştirin.